L’immobilier
Les objectifs
Quand on investit dans l’immobilier, on a plusieurs objectifs possibles : Constitution d’un patrimoine, compléter sa retraite, la transmission.
Tout d’abord, on construit un patrimoine. On diversifie par rapport à de l’épargne que l’on peut détenir. L’investissement dans la pierre est très répandu dans notre culture française. On va pouvoir le faire de différentes manière. Les objectifs sont pour la plupart du temps la location immobilière, on perçoit des loyers pour amortir l’investissement. On détaillera les options plus bas. On achète une résidence secondaire pour en bénéficier pour ses loisirs, à la mer, à la montagne ou à l’étranger par exemple. Enfin on investit pour son activité professionnelle, privilégié par les professionnels parce qu’il se le loue à eux-même, ils sont sûr de leur locataire.
Ensuite l’objectif de l’immobilier est de constituer un complément de revenus en vue de la retraite. En effet, les loyers perçus diminués de la fiscalité, assure une rente qui permettrait de maintenir un niveau de vie en adéquation avec le patrimoine constitué.
Enfin le dernier objectif est la transmission. En effet, on a vocation à léguer à ses enfants ce que l’on a construit. Dans ce cas, nous nous appuyons sur des gestionnaires de patrimoine qui vont vous accompagner dans la structure de vos avoirs pour optimiser une transmission pour éviter une fiscalité lourde et une obligation de se séparer d’une partie pour s’acquitter des droits de succession.
Mon Courtier est présent pour vous conseiller et vous guider vers la meilleure option de financement. Il y a beaucoup de subtilités et l’avis d’un expert est indispensable. En effet, comprendre la problématique va répondre à la question du montage financier. Répondre par exemple à un achat en propre ou en SCI. La situation personnelle, patrimoniale, matrimoniale, autant d’éléments pour choisir le meilleur financement. La rentabilité est une autre question et nous pouvons vous aider à tout maîtriser.
L’immobilier
Les différents biens
L’achat dans l’ancien
Avantages
L’ancien va souvent être un prix plus attractif. Egalement le fait d’avoir un produit fini et donc éviter les surprises. Enfin le fait de pouvoir être dans des zones où le bien va pouvoir être plus facilement louable, centre ville notamment. Autre avantage, le fait de pouvoir réaliser des travaux qui va valoriser le bien, le rendre plus attractif et surtout pouvoir créer du déficit foncier qui viendra en déduction des loyers perçus.
Désavantages
Attention tout de même à ne pas s’engager dans un bâtiment où les charges de copropriété seraient élevées et viendraient de manière importante diminuer la rentabilité. On peut aussi avoir des travaux votés qui seraient à payer comme une toiture ou un ravalement de façade.
L’achat dans le neuf
Avantages
On part sur un produit clé en main, idéal pour un investisseur qui ne voudrait pas faire de travaux. On bénéficie des nouvelles normes, et on sait qu’elles vont être de plus en plus imposantes. On peut plus facilement adossé un programme de défiscalisation qui peut s’avérer rentable si l’achat est bien pensé. Enfin, on évite les surprises de travaux sur le bâtiment sur les 10 premières années en général.
Désavantages
L’investissement est plus important au départ. Il faut donc bien se renseigner sur la valeur du bien à l’issue pour ne pas avoir de surprise avec une revente éventuelle.
Les SCPI
(société civile de placement immobilier)
Avantages
Vous allez acquérir des parts d’un parc immobilier géré par des professionnels de l’immobilier. Vous allez donc pouvoir mutualiser un risque en n’investissant pas sur un seul bien et donc éviter des surprises. Autre gros avantage, le fait de déterminer une somme. Vous pouvez par exemple investir 50 000€, une somme qui ne suffit pas forcément pour certains biens. Vous avez une rentabilité en face. Il est plus simple également de revendre car le prix est fonction de la part et non du bien à un moment précis
Désavantages
La rémunération n’est pas maîtrisée, elle dépend de la bonne gestion de l’organisme qui gère. Il faut bien choisir un secteur d’activité (immeuble de rapport, bureaux sur une grande ville…) ou des localisations précisées par le gestionnaire.
On voit donc que dans les différents cas, il y du pour et du contre. Selon votre profil, l’un sera plus avantageux par rapport à un autre en fonction des critères que vous aurez retenu et de votre appétence au risque. C’est pourquoi le conseil est primordiale et un courtier ou un gestionnaire de patrimoine partenaire sera plus à même de vous guider.
L’immobilier
Les dispositifs fiscaux
Quand on investit dans l’immobilier, on a plusieurs objectifs possibles : Constitution d’un patrimoine, compléter sa retraite, la transmission.
Pinel
Peut-être le plus connu car il est souvent promus par différents acteurs de la profession. Vous achetez dans le neuf ou vous réhabilitez un appartement dans un bâtiment éligible. Vous bénéficiez d’un crédit d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l’opération selon la durée de détention de 6, 9 ou 12 ans. Il y a une règle de calcul de loyer/ville en fonction de la surface habitable. Vous devez louer à quelqu’un dont c’est la résidence principale et ne dépassant pas un seuil en terme de revenus. Vous pouvez louer à vos enfants également s’ils remplissent les critères.
LMNP (location meublée non professionnel)
Cela vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an. Vous pouvez choisir différents type de cible : les étudiants, la location saisonnière, la résidence service…
Censi-Bouvard
Vous réalisez des investissements locatifs meublés. La loi ne nécessite pas d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Il vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT : à hauteur de 11% du prix HT pour les logements. La réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Girardin
Vous bénéficiez d’un avantage fiscal immédiat. Dès l’année de souscription, une réduction d’impôt sur le revenu supérieure à votre apport pouvant atteindre 60 000€ via un investissement réalisé à fonds perdus. Vous contribuez au développement des entreprises des DOM-TOM confrontées à des handicaps structurels (insularité, éloignement, problématique énergétique) ou à un déficit de logement sociaux. C’est accessible dès 2500€ d’impôt. Une rentabilité autour de 10%.
Pour tous ces dispositifs, nous mettons à votre disposition des experts qui sauront vous accompagner dans ce type d’opérations complexes.
L’épargne monétaire et financière
Elle fait partie de la stratégie de développement du patrimoine
L’épargne monétaire
Cela correspond à de l’épargne sur des livrets bancaires, livret A, livret de développement durable, PEL, CEL… Elle a surtout l’avantage d’être disponible et elle vous permet de palier aux imprévus, ou un apport éventuel sur un investissement immobilier. La rémunération n’est pas forcément attractive mais le risque très faible compense.
L’épargne financière
On se place là dans une épargne à moyen/long terme. Les supports sont le PEA ou l’assurance-vie. Le placement n’est performant que dans la durée avec une prise de risque. Ce dernier est contenu par la durée, qui généralement va lisser les performances. Il y a besoin d’énormément de conseil pour ne pas hypothéquer ses chances de rendement. Nous faisons appel à des professionnels du patrimoine qui détiennent les certifications et le savoir pour mieux vous encadrer.
La rémunération du dirigeant
L’activité
La forme juridique SARL ou SAS va avoir un impact sur votre rémunération, les cotisations n’ont pas le même taux. Vous cotisez différemment. Vous avez un statut différent. Vous avez aussi la possibilité de rémunération par les dividendes. Encore une autre imposition. Il est important de préciser sur ce point que la banque ne prend pas en charge cette rémunération dans le taux d’endettement sauf si le montant est récurrent sur plusieurs années.
Le patrimoine professionnel
On l’a vu précédemment, acquérir son local professionnel permet de compléter sa rémunération avec des revenus locatifs. L’imposition finale est différente et on peut moduler sa rémunération dirigeant en fonction des revenus provenant du local. Vous êtes votre propre locataire, vous évitez le risque d’impayés.
Les dispositifs existants
Il existe enfin d’autres rémunérations. La loi Madelin vous permet de déduire une partie des cotisations pour un placement retraite. Egalement le PEE (plan Enfin le PEE (plan épargne entreprise), PERCO (plan épargne retraite) et intéressement. Cela permet de proposer à ses salariés une épargne liée aux résultats de l’entreprise. Tout le monde peut en bénéficier, chef d’entreprise et salariés. C’est un complément indispensable pour créer une adhésion forte aux valeurs de l’entreprise et est souvent vecteur de performance, les salariés recevant une partie de leur travail et de leur investissement.
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